地下車庫一般是開發(fā)商在建設(shè)商品住宅小區(qū)時(shí)一并開發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施，如果地下車庫是人防工程性質(zhì)的停車位，那該地下人防車位的性質(zhì)、管理使用收益權(quán)歸屬、產(chǎn)權(quán)是否屬于業(yè)主共有等法律問題也就隨之而來。本文結(jié)合法律規(guī)定及司法裁判案例，就人防車位相關(guān)法律問題進(jìn)行分析論證。

一、人防車位的權(quán)利歸屬

根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”中體現(xiàn)的原則“誰投資、誰所有”，人防車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸于投資者。

通說觀點(diǎn)認(rèn)為人防車位作為人防工程的一種現(xiàn)實(shí)存在形式，本質(zhì)屬性為國防戰(zhàn)備設(shè)施，國防資產(chǎn)屬于國家，故人防車位的所有權(quán)歸屬于國家，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為人防車位的所有權(quán)屬于真正投資者，并且可以辦理所有權(quán)登記。根據(jù)投資者的出處不同，真正投資者又分為開發(fā)商和全體業(yè)主，若開發(fā)商投資建設(shè)了人防車位，則為人防工程的真正投資人，在其建造行為完成之時(shí)原始取得人防車位的所有權(quán)；若小區(qū)的人防建設(shè)成本已經(jīng)被全體業(yè)主的購房款覆蓋，則全體業(yè)主為人防工程的真正投資人，可以取得人防車位的所有權(quán)。 

二、人防車位的使用權(quán)、收益權(quán)歸屬爭議

觀點(diǎn)一：歸屬于開發(fā)商，但人防車位使用權(quán)必須通過合法程序取得，即開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在人防工程部門辦理備案登記等手續(xù)。

在攀枝花市東區(qū)御林園業(yè)主委員會(huì)、攀枝花市金聯(lián)旅游文化開發(fā)股份有限責(zé)任公司等用益物權(quán)確認(rèn)糾紛(2021)川04民終856號(hào)民事判決書中，法院認(rèn)為，人防地下室的投資者為負(fù)責(zé)組織建設(shè)的建設(shè)單位或者個(gè)人，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)行許可制度，工程規(guī)劃許可證許可的建設(shè)單位為投資人。商品房買受人與出賣人建立買賣合同關(guān)系，轉(zhuǎn)移的是商品房的所有權(quán)，不是建設(shè)單位主體的變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)單位按照國家規(guī)定法定結(jié)建的人防地下室，是建設(shè)單位對國家履行的法定義務(wù)，建設(shè)單位是該部分人防工程的投資人。另外，防空地下室不屬于小區(qū)業(yè)主共有部分。業(yè)主共有的本質(zhì)判斷標(biāo)準(zhǔn)是建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的“公共性或公用性”，本案防空地下室不具有這種本質(zhì)屬性。防空地下室單獨(dú)規(guī)劃、單獨(dú)驗(yàn)收、具有構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性，不是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分。

觀點(diǎn)二：歸屬于業(yè)主委員會(huì)，但前提是人防工程的建設(shè)成本核算在商品房開發(fā)成本之內(nèi)。

在無錫市益多投資發(fā)展集團(tuán)有限公司與無錫金馬物業(yè)管理有限公司、無錫市金馬國際花園業(yè)主委員會(huì)所有權(quán)糾紛(2017)蘇02民終2052號(hào)民事判決書中，法院認(rèn)為：案涉商品房直接成本包含人防工程的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用，物價(jià)局據(jù)此核準(zhǔn)了案涉商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格，小區(qū)人防工程的建筑成本已分?jǐn)傊恋孛嫔唐贩康馁彿靠钪校朔拦こ痰慕ㄔO(shè)成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購房的完成，實(shí)際已轉(zhuǎn)化為案涉商品房全體業(yè)主承擔(dān)。如果開發(fā)商能夠證明自己屬于案涉小區(qū)人防車庫投資興建者且沒有將建設(shè)成本分?jǐn)側(cè)肷唐贩夸N售價(jià)格，此外另承擔(dān)人防工程的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，則享有人防工程地下車位的收益權(quán)。此外，有證據(jù)證明人防車位維護(hù)和管理維修費(fèi)用是由物業(yè)公司支出，并不是開發(fā)商承擔(dān)。本案中人防工程是開發(fā)商公司投資開發(fā)建設(shè)的，加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同又約定，人防工事停車位租賃費(fèi)歸業(yè)主委員會(huì)所有，故人防車位收益屬于業(yè)主委員會(huì)。

觀點(diǎn)三：收益費(fèi)用應(yīng)用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的，百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

在江蘇華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、三鼎智慧集團(tuán)有限公司等車位糾紛(2021)蘇02民終3912號(hào)民事判決書中，法院認(rèn)為：根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的，百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。據(jù)此，涉案小區(qū)人防車位租金的收益權(quán)既不歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)三鼎公司，也不歸開發(fā)商華強(qiáng)公司享有，上述費(fèi)用在扣除設(shè)施維護(hù)管理及停車管理支出后，剩余部分應(yīng)當(dāng)優(yōu)先納入住宅專項(xiàng)維修資金。金宸業(yè)委會(huì)與三鼎公司在《單項(xiàng)物業(yè)委托管理合同》中約定人防車位租金歸全體業(yè)主所有，違反了前述法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。金宸業(yè)委會(huì)、三鼎公司均無權(quán)擅自占有和使用人防車位租金收益。

最高法二巡法官會(huì)議紀(jì)要中明確，人防車位作為人防工程的一種現(xiàn)實(shí)存在形式，本質(zhì)屬性為國防戰(zhàn)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸國家所有。但為鼓勵(lì)社會(huì)資金投資人防工程建設(shè)，減輕國家財(cái)政負(fù)擔(dān)，人防工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，投資者可以取得用益物權(quán)性質(zhì)的人防車位使用權(quán)。從程序上看，為加強(qiáng)對人防工程的監(jiān)督管理，有效維護(hù)人防工程的戰(zhàn)時(shí)防御功能，投資者應(yīng)按人防主管部門的規(guī)定履行備案審批程序，才能取得人防車位使用權(quán)。投資者經(jīng)人防主管部門備案批準(zhǔn)，取得人防車位使用權(quán)，該人防車位使用權(quán)可以作為執(zhí)行標(biāo)的；投資者未經(jīng)人防主管部門批準(zhǔn)，對人防車位不享有合法的使用權(quán)，申請執(zhí)行人將其作為投資者的合法財(cái)產(chǎn)申請強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院不予支持。

三、人防車位的租賃與轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《民法典》第七百零五條的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。因此，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的長期租賃協(xié)議需符合這一規(guī)定。人防車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)過人防主管部門的審批，且轉(zhuǎn)讓行為不得影響人防工程的戰(zhàn)時(shí)效能。

人防車位的法律問題涉及國家所有權(quán)、開發(fā)商的使用權(quán)和收益權(quán)以及業(yè)主的使用權(quán)等多個(gè)層面。在實(shí)踐中，開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，通過合法程序解決相關(guān)爭議，以保障各方權(quán)益。