優(yōu)先承租權(quán)，又稱“續(xù)租權(quán)”，是指在租賃合同中，租賃期限屆滿，出租人需繼續(xù)出租的，原承租人在同等條件下優(yōu)先于其他第三人取得租用權(quán)。具體來說，優(yōu)先承租權(quán)是一項期待權(quán)，它成立于租賃關(guān)系開始時，發(fā)生于租賃合同屆滿之日。在租賃關(guān)系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是一種附限制條件的物權(quán)，在同等條件下才享有。同等條件的內(nèi)容，首先是指同一價格，即租金應(yīng)當(dāng)相同;其次，租金的支付方式與期限，也應(yīng)等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦應(yīng)相同。“在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)”

      《民法典》生效前，雖然《合同法》中并未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，僅規(guī)定了承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。一般由當(dāng)事人在租賃合同內(nèi)自行約定此權(quán)利，但實踐中也存在部分地方政府出臺的地方性法規(guī)、規(guī)章對優(yōu)先承租權(quán)予以認(rèn)可。此次《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定：“……租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。”將優(yōu)先承租權(quán)明文引入，標(biāo)志著我國第一次在民事基本法律制度中對房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)益予以確認(rèn)，實現(xiàn)了優(yōu)先承租權(quán)的法定化。

      01優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利性質(zhì)

      法律條款是否意味著承租人可以請求強(qiáng)制締約呢？這就涉及到優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利性質(zhì)了。當(dāng)前學(xué)界中對優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利性質(zhì)尚存在較大爭議。

第一種觀點認(rèn)為

       承租人一旦要約請求，出租人必須承諾，強(qiáng)制締約。但在實際生活中，出租人對于“同等條件”的成就可能需要反復(fù)斟酌或與承租人、第三人多次協(xié)商后成就，按該說很可能會使得出租人的權(quán)利受損。

第二種觀點認(rèn)為

       優(yōu)先承租權(quán)是附加于租賃物上的一種物權(quán)，在出租人出租租賃物時，將該權(quán)利讓與給了承租人。這種觀點有違民法意思自治原則和公平原則，不當(dāng)限制了出租人占有、使用或處分的權(quán)能。承租人優(yōu)先購買權(quán)也未認(rèn)可承租人享有物權(quán)性權(quán)利，優(yōu)先承租權(quán)自然也不能擁有物權(quán)性質(zhì)。

第三種觀點認(rèn)為

       優(yōu)先承租權(quán)是一種期待權(quán)。按該學(xué)說觀點，在出租人未向第三人租賃房屋時，優(yōu)先承租權(quán)人的權(quán)利尚未實現(xiàn)化，處于期待狀態(tài)。但若出租人向第三人租賃房屋時，承租人行使權(quán)利，期待權(quán)即可實現(xiàn)。按該說在現(xiàn)實生活中較難操作，也易產(chǎn)生糾紛，如果授予承租人直接締約的權(quán)力，相當(dāng)于將第三人的權(quán)利大幅貶損，將使得房屋租賃交易市場處于不可控的混亂狀態(tài)中，給日后的誠信履行帶來巨大災(zāi)難。

       在生活中，合同到期后，有時是出租人通知承租人是否優(yōu)先續(xù)租，有時又是承租人通知出租人優(yōu)先續(xù)租，并無統(tǒng)一模式。優(yōu)先承租權(quán)只有在出租人向第三人出租時才能顯現(xiàn)出，同等條件的優(yōu)先承租權(quán)。該權(quán)利的主體只能是承租人。法律規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)的目的就是為了通過法律規(guī)范強(qiáng)制約束，確保租賃市場的長期穩(wěn)定，提高租賃雙方的效率，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)市場。

       所以，承租人的優(yōu)先承租權(quán)肯定不是絕對權(quán)、支配權(quán)，不是物權(quán)，而是一種法律強(qiáng)制保護(hù)的附條件的債權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)的法定化并不意味著債權(quán)的物權(quán)化，從立法的體例結(jié)構(gòu)和內(nèi)容安排上看，優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定位于《民法典》合同編的第十四章租賃合同中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其為債權(quán)屬性。優(yōu)先承租權(quán)系基于租賃合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，并非形成權(quán)，不應(yīng)根據(jù)承租人的單方意思表示形成租賃合同，因此承租人無權(quán)請求強(qiáng)制締約。

      02優(yōu)先承租權(quán)的實踐分析

《民法典》生效前，雖然《合同法》中并未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，僅規(guī)定了承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。一般由當(dāng)事人在租賃合同內(nèi)自行約定此權(quán)利，但實踐中也存在部分地方政府出臺的地方性法規(guī)、規(guī)章對優(yōu)先承租權(quán)予以認(rèn)可。此次《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定：“……租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。”將優(yōu)先承租權(quán)明文引入，標(biāo)志著我國第一次在民事基本法律制度中對房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)益予以確認(rèn)，實現(xiàn)了優(yōu)先承租權(quán)的法定化。

       法律對這種權(quán)利保護(hù)應(yīng)當(dāng)考慮出租人的利益，對保護(hù)程度要加以限制。無論承租人是否滿足優(yōu)先承租權(quán)的其他行使條件，在出租人已與第三人締約或出租人明確表示無論如何不與承租人續(xù)約的情況下，承租人都不能以優(yōu)先承租權(quán)為由要求強(qiáng)制締約。我國優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利性質(zhì)可以類比承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)。

       《民法典》第七百二十八條則規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”該條僅規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)，但并未規(guī)定強(qiáng)制締約權(quán)。同理，如果承租人在行使其優(yōu)先承租權(quán)時，出租人已經(jīng)與第三人簽訂了租賃合同，則出租人不能強(qiáng)行要求締約。租賃合同較買賣合同更為復(fù)雜，租賃合同為繼續(xù)性合同，須以雙方信任為基礎(chǔ)，具備一定的人合性，“同等條件”需考量的因素也更為復(fù)雜，除非出租人明確表示愿意續(xù)約，否則承租人請求強(qiáng)制締約、簽訂新的租賃合同均很難得到支持。當(dāng)承租人的優(yōu)先承租權(quán)實現(xiàn)不了或者被侵犯后，承租人可以要求出租人承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

       另一方面，承租人優(yōu)先承租權(quán)被侵犯后權(quán)利實現(xiàn)不了的，還可以參照締約過失的法律規(guī)定。《民法典》第四百九十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”以優(yōu)先承租權(quán)為由主張強(qiáng)制締約很難獲得支持，但是可以主張締約損害賠償?shù)倪`約責(zé)任。

綜上所述

       承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)為債權(quán)，并非形成權(quán)，且考慮到租賃合同的特殊性以及契約自由的權(quán)利保護(hù)，承租人以行使優(yōu)先承租權(quán)為由要求強(qiáng)制締約，在出租人明確表示不愿意續(xù)租的情況下，不應(yīng)得到支持。但其主張權(quán)利受侵害要求賠償?shù)膽?yīng)當(dāng)支持。《民法典》通過立法形式為房屋承租人創(chuàng)設(shè)了優(yōu)先承租權(quán)這一法定權(quán)利，為房租租賃市場的健康發(fā)展提供更加堅實有力的法制保障。司法實踐中更應(yīng)運用好這一權(quán)利。