在城市治理中，小區內部的私搭亂建問題一直是不能根治的老大難問題，筆者在瀏覽器中隨手檢索，就會發現全國各地成片的整治通告，如近期洛陽針對私搭亂建問題專門出臺《洛陽市城市區商品房小區私搭亂建專項整治方案》；唐山市創城辦第二督導組專門走訪社區，對私搭亂建督導檢查；濮陽市充分利用智慧城管平臺，動態化巡查，對違法處置情況“一周一通報”……。

       筆者認為，針對小區內部私搭亂建問題處理，首先應當判斷是否屬于違法建筑，如屬于違法建筑，其次應當確定哪些行政部門具有處理職權，最后根據違法建筑物的具體情況確定處罰形式，以下判斷以“蘭州市”為例。

一、判斷小區內部私搭亂建行為是否屬于違法行為

       我國有關城市規劃的法律制度，是從20世紀80年代開始逐步建立的。因此，有關城市規劃區內建筑物的合法性認定，要尊重歷史，同時還須結合不同時期的有關法律、法規規定進行認定。

       國務院1983年5月25日批準，城鄉建設環境保護部于1983年6月4日發布的《城鎮個人建造住宅管理辦法》第4條第2款規定：“城鎮個人建造住宅需要征用土地的，必須按照國家有關規定，辦理征地手續，禁止任何單位和個人未經批準擅自建造住宅。”國務院1984年1月5日發布了《城市規劃條例》，根據該條例第44條和第50條的規定，在城市規劃區內，未取得城市規劃主管部門核發的建設許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑物，屬于違法建筑物。

       也就是說，在城市規劃區內，個人所建住宅在1983年6月4日之前，其他建筑在1984年1月5日之前，就已存在并保留的建筑物，雖未取得城市規劃主管部門核發的建設許可證，但因法不溯及既往原則，故不宜認定為違法建筑。對于違法建筑物，具有職權的機關責令改正后保留的，亦不應再認定為違法建筑物。

       自2001年9月28日至2016年06月30日施行的《蘭州市城市住宅小區物業管理辦法》、2016年07月01日施行至今的《蘭州市物業管理條例》均將在住宅小區內的搭建行為列為違法行為，而對于改建和重建行為，自2007年10月01日修訂后施行的《物業管理條例》（國務院令〔2007〕第504號）規定，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后屬于合法。

       因此，在確定小區內的違法建設時要區分該建設屬于搭建、改建還是重建行為。

       1、對于搭建行為，自1984年1月5日以后建設的，未如取得相關建設審批手續，則屬于違法建筑，具體適用法律時按照從舊兼從輕原則；

       2、對于改建、重建行為，自2007年10月01日后，未經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意的，屬于違法建筑。

二、小區內部違法建設應當由哪個單位查處？

       小區內的違法建筑同時違反城市規劃管理方面的法律、法規和物業管理方面的法律、法規。

       如依據城市規劃管理方面的法律、法規進行查處，因《甘肅省人民政府關于城關區等8區縣在城市管理領域開展相對集中行政處罰權工作的批復》授予城市管理行政執法局對未取得建設工程規劃許可證等的違法建設案件進行行政處罰，城管部門有權處罰。

       如依據物業管理方面法律、法規，因物業使用而違法搭建、改建建筑物、構筑物的行為則由縣級以上人民政府物業行政主管部門處罰。根據蘭州市人民政府辦公廳關于印發《關于加快建成區歷史遺留違法建設綜合治理工作的實施方案》的通知（蘭政辦發〔2018〕313號）第三條第（二）項規定，房管部門的職責為“落實物業屬地管理，做好物業管理區域內違法搭建、改建建筑物、構筑物的改正工作”。則房管部門也有權查處。

三、小區內部歷史遺留違法建設應當如何處理？

       適用城市規劃管理方面的法律、法規查處小區內違法建設時，處罰主體為城管部門，處罰方式為限期改正并罰款、拆除、沒收并罰款等。 

適用物業管理方面法律、法規查處小區內違法建設時，處罰主體為房管部門，處罰方式為罰款。

       按照蘭州市人民政府辦公廳關于印發《關于加快建成區歷史遺留違法建設綜合治理工作的實施方案》的通知第四條規定，按照“拆除一批、整改一批、沒收一批、訴訟一批、一事一議一批”的總體思路，主管部門應當結合違法建筑物的具體情況確定處罰方式，如 “擅自占用物業管理區域內業主共有的道路、綠地或者其他場地進行建設的”屬于應予拆除的一類，除此之外的可以按照其他類別處理。